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Immobilier Bordeaux (33300) location 5 pieces Appartement - par Jean & Philippe DIEU, a proximite de : Centre ville Dans une residence neuve et securisee au label BBC situee dans l'ecoquartier Ginko, T5 comprenant une entree avec placard, un sejour, une cuisine separee non equipee, 4 chambres dont 3 avec placards, une salle de bains avec WC, une salle d'eau, WC avec lave-mains. Chauffage inclus dans les charges - 1 Parking sous-sol - Terrasse de 36.49m² - Local velos - Espaces verts. Loyer 1075.00 euros par mois Charges comprises dont - 150.00 euros de provision sur charges - regularisation annuelle Honoraires charge locataire: 1066.56 euros TTC. Immobilier Bordeaux . Cet appartement récent de 96,96 m², construit en 2013 comprend 5 pièces dont 4 chambres, 1 salle de bain, 2 salles d'eau et 2 toilettes. Il est doté d'une cuisine séparée, d'une terrasse et d'un parking. Il est situé au 5ème étage avec ascenseur. Chauffage : central radiateur. Honoraires : 1066.56. 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immobilier Bordeaux
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Acheter un bien immobilier, c'est avoir son toit pour mettre sa famille à l'abri. Bien souvent, cet acte passe par le recours au crédit. Mille et un prêts sont proposés, des réglementés aux libres en passant par le 1 % ou autres « petits prêts ». Pour boucler au mieux un plan de financement, il faut souvent en utiliser plusieurs et les combiner le plus savamment possible. Sans compter qu'un nouvel acquéreur peut, dorénavant, bénéficier d'un crédit d'impôt.

Dans toute la panoplie des prêts offerts aux candidats à l'accession, difficile de ne pas en trouver un ou plusieurs qui financent l'acquisition du bien. Selon son profil, l'emprunteur peut prétendre à des prêts divers, aidés ou pas, octroyés par son entreprise ou pas. Parfois les deux se cumulent.

*** Le prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro est un crédit qui se paie sans intérêt. Une « avance » qui est bien sûr, à rembourser, mais dans des conditions très favorables pour les revenus modestes puisque ce prêt peut être remboursé en différé. Il est distribué par toutes les banques sous réserve que l'emprunteur soit « solvable », c'est-à-dire, même avec de faibles revenus, être capable de rembourser. Mais dans tous les cas, il est octroyé sous condition de plafonds de ressources.

** Un prêt à 0% : pour qui ?

Tous les emprunteurs ne peuvent prétendre bénéficier du prêt à taux zéro. Ils doivent satisfaire à un certain nombre de critères concernant les revenus et le type d'acquisition. Mais aussi à celui d'un montant de l'emprunt sachant qu'un prêt à taux zéro reste toujours un prêt complémentaire à un prêt principal.

* Un plafond de revenus

Le prêt à taux zéro est accordé à l'acquéreur d'une résidence principale dont les revenus ne dépassent pas un plafond qui varie en fonction du nombre de personnes occupant le logement et de la localisation du logement. Pour une demande de prêt effectué depuis le 1er avril, les revenus à prendre en compte sont ceux de l'année N-1, donc ceux de l'année 2006, déclarés en mars 2007.

Nombre de personnes vivant dans le logement Plafond de ressources
Zone A en euro Zone B ou C en euro
Isolé 31 250 23 688
2 personnes 43 750 31 588
3 personnes 50 000 36 538
4 personnes 56 875 40 488
5 personnes et plus 64 875 44 452

Décret du 27 mars 07 publié au JO du 29

* Une résidence principale

Impérativement, l'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. Toutefois cette condition n'est pas exigée lorsque l'emprunteur ou l'un des occupants du logement financé avec le prêt à 0 % répond à l'une des conditions suivantes : être titulaire d'une carte d'invalidité et dans l'incapacité d'exercer une profession ; être bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé ou d'une allocation d'éducation spéciale ; ou encore victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale (catastrophe naturelle indemnisée en vertu de la loi du 13 juillet 1982 ; dommages causés par les effets du vent dû aux tempêtes, ouragans ou cyclones : Code des assurances art. L. 122-7 ; dommages dus à des catastrophes technologiques code des assurances art. L.128-1,1er alinéa). La demande de prêt doit être présentée dans un délai de 2 ans suivant la publication de l'arrêté de constatation de l'état de catastrophe naturelle ou la survenance du sinistre.

A savoir
le prêt 0 % se transfère. Quand l'emprunteur vend le logement précédemment acquis avec un prêt à 0 % et achète une nouvelle résidence principale, il peut demander le transfert de son prêt à taux zéro

* Acheter quoi ?

•Un terrain à construire et la maison attenante, un logement neuf en Vefa avec ses annexes ou le garage à condition que le bien n'ait jamais été occupé .

•Un logement existant, quelle que soit son ancienneté.

•Un logement ancien avec travaux à financer, rendus nécessaires par la mise aux normes réglementaires ou prévus par l'emprunteur lors de l'acquisition du logement. A l'entrée dans les lieux de l'emprunteur, le logement ancien doit après travaux, répondre aux normes minimales de surface et d'habitabilité réglementaires. Lorsque l'acquisition porte sur un logement achevé depuis plus de 20 ans, un état des lieux constatant la conformité du logement à ces normes doit être établi par un professionnel indépendant de la transaction et titulaire d'une assurance professionnelle. Cet état des lieux est conservé au dossier de prêt. Si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, l'octroi du prêt est subordonné à leur réalisation.

•La transformation d'un un local, bureau, boutique, grange...en logement dont l'emprunteur est déjà propriétaire ou qu'il vient tout juste d'acquérir.

•L'acquisition ou la construction de certaines annexes comme les garages, les emplacements de stationnement, jardins, loggias, balcons, vérandas, caves d'une surface d'au moins 2 mètres carrés, combles accessibles.

A savoir
Le logement doit être la résidence principale de l'emprunteur dans le délai d'un an suivant la déclaration d'achèvement des travaux ou l'acquisition du logement Toutefois un acquéreur peut obtenir un prêt à 0 % pour financer un logement destiné à devenir sa résidence principale au moment de sa retraite, sous réserve que celle-ci intervienne dans un délai maximum de 6 ans. Dans ce cas, comme lorsque l'emprunteur est appelé à déménager pour des raisons professionnelles, familiales, d'invalidité notamment, le logement doit être loué à un locataire dont les ressources sont inférieures au plafond ouvrant droit au prêt à 0 % ; les loyers annuels ne doivent pas excéder 5 % du coût de l'opération prise en compte dans la limite d'un plafond réglementaire révisé régulièrement.

* Le montant

Le montant du prêt ne peut dépasser un double plafond :

•il ne peut être supérieur à 50 % du montant du ou des autres prêts d'une durée supérieure à deux ans, contribuant au financement de l'opération ;

•il ne peut pas supérieur à 20 % du coût de l'opération (30 % en zone franche urbaine et en zone urbaine sensible) dans la limite d'un montant maximum variable en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement, de la localisation du logement du caractère neuf ou ancien du logement ;

•il ne peut être autorisé qu'un seul prêt par ménage ;

•il dispense de tout frais de dossier.

Nombre de personnes vivant dans le logement Montant maximum du prêt à 0 %
Logement neuf Logement ancien
Zone A Zone B ou C Zone A Zone B Zone C
1 personne 16.000 11.000 14.400 8.800 8.250
2 personnes 22.500 16.500 20.250 13.200 12.375
3 personnes 25.000 19.000 22.500 15.200 14.250
4 personnes 27.500 21.500 24.750 17.200 16.125
5 personnes 30.000 24.000 27.000 19.200 18.000
6 personnes et plus 32.500 26.500 29.250 21.200 19.875

Ces montants sont majorés de 50 % en zone urbaine franche et en zone urbaine sensible.

Zone A : Paris et région, Côte d'Azur, Genevois français

Zone B : Ile-de-France hors zone A, agglomération >50 000

Zone C : le reste du territoire

A savoir
Pour l'obtention du prêt à 0 %, on entend par logements neufs ceux construits ou acquis en vue de leur première occupation, ainsi que ceux qui sont acquis ou construits dans le cadre d'un contrat de location-accession dès lors que l'emprunteur est le premier occupant à la date de la levée d'option. Les autres catégories de logements rentrent dans l'appellation « ancien ».

* Durée et remboursement

L'emprunteur rembourse le prêt à 0 % en fonction de ses ressources et des mensualités des autres emprunts concernant le même logement. La durée varie de 6 à 22 ans : plus les revenus sont élevés plus la durée du prêt est courte. Plus les revenus sont modestes, plus le remboursement sera long.

* Les démarches à effectuer

Le prêt, à taux zéro est distribué par tous les établissements de crédit qui ont singé une convention avec l'Etat. L'emprunteur doit alors fournir l'avis d'imposition (N-1 ou N-2 selon l'époque ou l'offre de crédit est émise) ; les justificatifs prouvant qu'il n'était pas propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années ; une déclaration sur l'honneur certifiant l'exactitude de ses ressources déclarées.


A savoir
Depuis le 1er janvier 2007, le montant du prêt à taux zéro peut être majoré jusqu'à 15 000 euros si l'emprunteur peut prétendre à une aide financière d'une collectivité locale.

Un prêt cumulable avec d'autres emprunts
Le prêt à 0 % ne peut en aucun cas constituer le financement principal puisqu'il est limité à 50 % du ou des autres prêts. Il peut se cumuler avec le prêt d'accession sociale (Pas), le prêt conventionné (Pc), les prêts d'épargne logement (Pel ou Cel), le prêt 1 % logement, les petits prêts à caractère sociaux et le prêt principal. Le prêt à taux zéro n'ouvre pas droit, en tant que tel à l'Aide personnalisée au logement (APL). En revanche, si l'emprunteur a droit à l'Aide personnalisée au logement (APL) au titre d'un PAS ou d'un prêt conventionné, les mensualités du prêt à taux zéro sont prises en compte dans le calcul de l'APL.


Paris, Nantes, Toulouse, Marseille... un PTZ bonifié
La ville de Paris a été la première des grandes villes à faire un geste en faveur des primo-accédants. Elle attribue, sous conditions, un prêt à taux zéro cumulable avec le prêt à taux zéro de l'Etat. Pour bénéficier de ce prêt, trois conditions concernent le projet d'acquisition : le logement doit être situé dans Paris intra-muros, il doit servir de résidence principale dans l'année de l'achat et être financé, au moins à hauteur de 50% de sa valeur par des emprunts autres que le prêt Paris logement 0% pour une durée au moins égale à 15 ans. Par ailleurs, trois autres conditions doivent être réunies. D'une part, le candidat doit se trouver dans l'une des situations suivantes : être célibataire de moins de 35 ans ou un ménage de moins de 35 ans habitant Paris depuis au moins 3 ans ; être locataire dans Paris depuis 3 ans dans un logement social et le quitter pour accéder ; être locataire du parc privé depuis 3 ans ayant reçu un congé pour vendre ; être acquéreur d'un logement adapté à une personne handicapée ; être agent de la ville et du centre d'action sociale de la ville de Paris (CASVP) ; être policier de la préfecture de police, sapeur pompier de Paris, personnel soignant de la fonction publique hospitalière dans les hôpitaux parisiens de l'Assistance Publique-Hôpitaux de Paris (AP-HP). D'autre part, l'emprunteur ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale au moment de l'achat ni l'avoir été au cours de l'année civile en cours et des deux années précédentes. Enfin, il ne doit pas disposer de revenus supérieurs aux plafonds de ressources variant en fonction de la composition de la famille. Le montant du prêt s'élève à 24 200 euros pour une personne seule, 39 600 euros pour un ménage composé de deux personnes ou plus. Il est sans intérêt et se rembourse sur 15 ans. Et les emprunteurs peuvent le souscrire auprès des banques et établissements de crédit ayant signé une convention avec la ville de Paris. L'exemple de Paris a fait mouche. Et les grandes métropoles régionales étudient des opportunités semblables. A Nantes, par exemple, la ville peut doubler le montant du PTZ pour des jeunes de moins de 35 ans avec enfants et ayant déjà habité dans des logements locatifs sociaux. Certaines agglomérations, comme celle d'Orléans ou certaines communes des Hauts-de-Seine alloue aussi un PTZ en complément de celui de l'Etat.


*** Le prêt d'accession sociale

Le prêt d'accession sociale (PAS) est un prêt qui bénéficie d'une aide de l'Etat. Il est accordé à un taux avantageux aux acquéreurs de résidence principale et leur permet, en outre, de bénéficier de l'aide personnalisée au logement (APL). Par ailleurs, en cas de perte d'emploi, il est assorti d'un "filet de sécurité" qui autorise à reporter en fin de prêt une partie des échéances.

* Les conditions d'obtention

Le PAS varie en fonction du nombre de personnes qui occupent le logement et de localisation du logement.


Nombre de personnes vivant dans le logement Zone A en euro Zone B / C en euro
1 19 005 15 183
2 27 895 22 205
3 33 500 26 705
4 39 118 31 199
5 44 751 35 713
personne supplémentaire 5 623 4 498

(arrêté du 27 mars 07 publié au JO du 29)

* Pour acheter quoi ?

Le Pas sert à acheter un logement neuf à un promoteur ou à un constructeur. Il peut également financer le terrain dans le cas d'un achat en secteur diffus. Il sert aussi à acquérir un logement ancien et les travaux qui s'y rattachent. Le logement ancien doit correspondre, après travaux, à des normes de confort et de surfaces minimales : 16 m2 minimum pour 2 personnes, 34 m² minimum pour 4 personnes, 52 m2 pour 6 personnes. Si le logement a plus de 20 ans, un état des lieux doit être établi par un professionnel indépendant de la transaction, qui vérifiera que le logement respecte les normes minimales de confort et de surface réglementaires. Enfin, en cas de travaux, sont financés les travaux d'amélioration, d'économie d'énergie, d'agrandissement ou de transformation en logement d'un local non destiné auparavant à l'habitation. Ces travaux doivent atteindre un montant minimum de 4000 €. En cas d'agrandissement, la surface créée doit être d'au moins 14 m2.

* Le montant du PAS et sa durée

Le PAS peut couvrir jusqu'à 100 % du coût de l'opération. Le coût total de l'opération comprend notamment, toutes taxes comprises : le prix du terrain, les frais d'assurance dommages-ouvrage, certaines taxes relatives à la construction, les frais d'état des lieux obligatoires en cas d'acquisition d'un logement de plus 20 ans, le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation. Les frais d'instruction de dossier du prêt et les frais notariaux ne sont pas pris en compte. La durée du PAS est comprise entre 5 et 25 ans. Le contrat de prêt peut prévoir la possibilité de rallonger la durée jusqu'à 30 ans maximum ou de la réduire sans limite.

* Le taux

Le taux du PAS varie selon les établissements de crédit, sans pouvoir dépasser un taux maximum réglementé. Il peut donc être « négocié » auprès des banques qui le distribuent. Le Pas peut être souscrit à taux fixe, à taux révisable et assorti d'échéances modulables. Encadré : « les plus » du Pas Les frais de dossier pour l'ouverture d'un PAS sont limités à 500 €. Il n'existe pas de frais supplémentaires en cas de prêt modulable. Une prise de sûreté réelle de premier rang (hypothèque ou privilège) est obligatoire seulement lorsque le montant du PAS est supérieur à 15 000 € ; l'inscription hypothécaire est exonérée de taxe de publicité foncière ; l'exonération de la taxe foncière pendant deux ans ; l'ouverture du droit à l'APL sur toute la durée du prêt ; les émoluments du notaire sur le contrat du prêt Pas sont réduits.

** Le prêt conventionné

Il existe toujours mais en période de taux bas, les taux sont identiques à ceux des prêts libres et il perd un peu de son intérêt. Toutefois, il peut servir à l'acquisition d'un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux, à l'achat d'un terrain à bâtir... Et il revêt néanmoins quelques avantages : il est accordé sans condition de ressources sur une durée de 5 à 35 ans ; il ouvre droit à l'aide personnalisée au logement (APL) et à l'exonération du paiement de la taxe de publicité foncière. Et il peut être complété par un prêt à taux zéro, un prêt %, un prêt épargne logement, un prêt fonctionnaire.

*** Le prêt 1% logement

C'est un complément de financement pour les salariés d'une entreprise de plus de 20 salariés. Mais en aucun cas, c'est un droit du salarié, l'entreprise l'octroyant selon sa politique. Mais pour celui qui en bénéficie, c'est un prêt très attractif.

* Les bénéficiaires

Le travail en entreprise ouvre droit à des avantages dans la mesure où l'employeur participe, par l'intermédiaire de cotisations, au financement du logement. En effet, toutes les entreprises d'au moins vingt salariés doivent reverser, au titre de la construction, une part actuellement égale à 0,45 %, de la masse salariale. Une part désormais infime si l'on se réfère, lors de sa création, en 1953, et pendant de nombreuses années où cette taxe se montait à 1 % de la masse salariale. Une taxe qui a laissé néanmoins son nom. Dans la société, l'employeur a le libre arbitre du choix même si celui-ci respecte un ordre de priorité entre ses salariés, en fonction des salaires et de la situation familiale. Il n'y a donc pas de droit avéré pour être bénéficiaire d'un prêt 1%.

* Les modalités

Le taux est de 1,5 %, hors assurances et garanties. La durée du prêt peut aller de 5 à 15 ans. Cet avantage n'est pas lié au contrat de travail : le fait de quitter l'entreprise n'entraîne pas la perte du logement. Le prêt 1 % ne peut pas, en aucun cas, être le prêt principal. Mais il est possible de bénéficier de plusieurs prêts 1 % pour des besoins différents, ce qui peut être le cas d'une maison à construire en diffus et donc sur un terrain indépendant.

A savoir
La loi impose désormais l'octroi du prêt 1% à un primo-accédant, exception faite à un salarié se trouve dans le cas d'une mobilité professionnelle.

* Les opérations finançables

Ce prêt, dès l'instant où il est accordé, permet de financer un terrain pour y construire un logement ou/et de financer la construction d'une maison ou d'un logement en vefa ; Dans l'ancien, il peut aussi financer les travaux nécessaires afin mettre le logement aux normes d'habitabilité si le logement a plus de 15 ans, dans la mesure où les travaux représentent 25 % du coût de l'achat (frais de notaire inclus). Le logement devra être occupé en tant que résidence principale un an au plus après l'achèvement des travaux. L'amélioration du logement est possible par le biais d'un Pass-Travaux à condition que les travaux soient effectués par une entreprise. Le montant du prêt peut couvrir la totalité de la dépense dans la limite de 8 000 €, ou 9 600 € pour les personnes dont les revenus sont inférieurs à 60 % des plafonds. Mais aussi pour financer les travaux d'aménagement et l'agrandissement (par extension ou surélévation) d'un logement ; pour acquérir un logement ancien sans travaux (changer de résidence principale pour raisons professionnelles). Le logement devra être occupé en tant que résidence principale un an au plus tard après l'acquisition. Mais également pour la transformation de locaux non habitables en logement ; l'aménagement de logements pour handicapés physiques ; le refinancement total ou partiel de prêts ...

* Un montant plafonné

L'employeur fixe librement le montant du prêt. Toutefois, il a l'obligation de tenir compte des revenus de l'emprunteur, de l'acquisition prévue et de la zone géographique du logement à financer.

Zone 1 Zone 2 Zone 3
plafond 17 600 € 14 400 € 11 200 €

Zone 1 : Paris et agglomération

Zone 2 : villes ; 100 000 habitants, les villes nouvelles (hors Ile-de-France), l'Etang de Berre, l'Isle d'Abeau

Zone 3 : le reste du territoire.

Par ailleurs, selon le niveau de ressources du demandeur, le montant du prêt peut être majoré de :
•1 600 € si ses ressources sont supérieures à 170 % des plafonds de ressources du prêt à l'accession sociale (Pas) ;
•3 200 € si elles sont supérieures à 100 % et inférieures ou égales à 170 % des plafonds de ressources du prêt à l'accession sociale (Pas) ;
•4 800 € si elles sont inférieures ou égales au plafond de ressources du prêt à l'accession sociale (Pas).
Des majorations supplémentaires peuvent être obtenues dans des cas très spécifiques (par exemple, 1 600 € pour un logement conforme à des normes de qualité (label Qualitel) ; 16 000 € pour des travaux pour personnes handicapées) dans la limite de 50 % du coût des travaux effectués.

*** Le Prêt épargne logement

En période de remontée ou de stabilité des taux, le prêt épargne-logement garde tout son intérêt. D'autant qu'il finance pratiquement toute sorte d'achat immobilier. A user sans modération.

Le plan d'épargne-logement (PEL) a séduit plus de 15 millions de détenteurs. Un beau score pour une formule qui a fait ses preuves comme instrument privilégié pour l'achat d'un logement. Selon la date de souscription du plan, le taux de la rémunération et le taux du prêt varient. Mais le prêt épargne-logement reste encore souvent très attractif. Et les banquiers le voient d'un très bon œil puisque les titulaires d'un PEL montrent qu'ils sont capables d'épargner... et donc de rembourser.

* Le PEL : pour financer quoi ?

Le prêt épargne-logement finance l'immobilier au sens large : de la construction d'une maison ou d'un appartement neuf à l'acquisition d'un bien ancien, à usage personnel ou à titre d'investissement locatif, à une résidence secondaire neuve à usage personnel ou locatif, en passant par un terrain à construire, un viager, des parts de multipropriété. Il finance également les travaux (extension, aménagement, modernisation, économies d'énergie à l'exclusion des travaux de menu entretien). Il peut aussi servir à acheter des parts de SCPI à condition que les immeubles détenus par la SCPI soient affectés, pour les 90 % de leur superficie, à l'habitation.

* Du plan au prêt

Pour bénéficier d'un prêt épargne-logement, il suffit d'ouvrir préalablement un plan avec une somme minimum de 230 euros et de l'alimenter par des versements minima de 458 euros par mois. L'épargne, au total, ne peut dépasser 61 000 euros. Cette épargne est bloquée pendant au moins 4 ans et c'est à partir de cette période et pendant les 6 années qui suivent que vous pouvez solliciter un prêt. Pendant la phase d'épargne, celle-ci est rémunérée à un taux qui dépend de la date d'ouverture du plan (voir tableau). A l'issu de la période d'épargne, vous pouvez bénéficier d'un prêt d'un montant maximal de 91 470 €. Ne rêvez pas trop car pour atteindre ce niveau il aura fallu sérieusement économiser : en effet, le montant du prêt dépend des intérêts acquis pendant la phase d'épargne. Autrement dit, plus les intérêts sont élevés, plus le montant du prêt est important. Pour connaître ce montant, il suffit alors d'appliquer un coefficient particulier, variable selon la durée du prêt, au montant des intérêts acquis qui figurent sur le relevé de votre plan. A titre d'exemple, avec un apport initial de 1 524,49 € et des versements mensuels de 152,45€ pendant 4 ans, vous vous constituez une épargne de 8 842 €, laquelle génère 554,30 € d'intérêts (pour un plan ouvert entre juillet 1 999 et juin 2 000 à 3,60 %). Pour savoir combien vous pouvez emprunter sur 5 ans, au taux de 4,31 %, il faut multiplier cette somme par le coefficient.

L'intérêt de souscrire un PEL
La rémunération actuelle à 3,50 % pour ouvrir un plan n'est pas extraordinaire. Mais même si vous ne placez pas une grosse somme, cela fait toujours un petit pécule à l'abri. Les banques ne doivent pas prendre de frais de dossier pour l'ouverture du prêt. Par ailleurs, l'emprunt PEL est exonéré de taxe de publicité foncière et les frais d'hypothèque et de garantie sont de ce fait diminués de 20 % par rapport à un prêt libre. Une banque ne peut refuser un prêt à l'issu d'un plan, sauf si l'emprunteur est dans une situation de surendettement.

•Chaque membre d'une même famille a droit à un PEL Un des membres peut aussi céder les droits à prêt tout en gardant le capital et les intérêts.

•Si vous avez un besoin urgent de trésorerie, vous songez à "casser " votre PEL, faites bien vos comptes car vous perdez alors, selon la date de clôture, la prime et les droits à prêt. Peut-être est-il préférable de demander un autre crédit à votre banquier.

•Si vous avez souscrit un PEL induisant un taux d'intérêt à 5,54 % , faites vos calculs avant d'emprunter avec le PEL. Avec la somme épargnée venant en apport et un bon profil d'emprunteur, vous arriverez peut-être à décrocher un prêt à taux fixe plus attractif.

Tableau d'EVOLUTION DU TAUX DE REMUNERATION ET DU TAUX DU PRET DU PEL

DATE D'OUVERTURE TAUX DE REMUNERATION TAUX DU PRET (hors assurance)
18/05/1986-6/02/1994 6% 6,32%
7/02/1994-22/01/1997 5,25% 5,54%
23/01/1997-8/06/1998 4,25% 4,80%
9/06/1998-25/07/1999 4% 4,60%
26/07/1999-30/06/2000 3,60% 4,31%
01/07/2000 4,50% 4,97%
01/08/2003 3,50% 4,20%

***Les prêts du secteur libre : toujours une vive concurrence

Evidemment, ils sont très nombreux et proposés par tous les établissements bancaires qui se livrent entre eux une concurrence acharnée pour afficher le meilleur taux afin d'attirer non seulement un emprunteur mais un client qui, à l'avenir, peut faire d'autres placements. Depuis septembre 2007, pour un profil classique d'emprunteur, le taux moyen, en fixe, se situe autour de 4,67 % hors assurance et en révisable autour de 4,50%.Taux nettement supérieurs à ceux d'il y a six mois et qui pourrait encore augmenter légèrement d'ici la fin de l'année. Reste que pour décrocher de meilleurs taux, à 0,20 ou 0,30 % de moins, l'emprunteur doit présenter un profil exceptionnel soit par son apport personnel, soit pour avoir fait preuve de capacité d'épargne même sans gagner une fortune, soit par une perspective de carrière. Mais dans tous les cas, il faut négocier non seulement le taux du prêt mais le taux des assurances qui vont de pair, auprès de la banque mais aussi directement auprès de compagnies par le biais de la délégation d'assurances.

Elisabeth Lelogeais

Crédit d'impôt, la réforme de l'automne 2007
Après de multiples rebondissements, la loi Tepa « en faveur du travail, de l'emploi et du pouvoir d'achat », dans laquelle figure le fameux crédit d'impôt, a été promulguée au journal officiel du 22 août. Dès lors, l'acquéreur d'un bien neuf ou ancien, à titre de résidence principale peut déduire une partie des intérêts d'emprunt à hauteur de 20 %, pendant cinq ans dans la limite annuelle de 750 euros pour une personne seule et 1 500 euros pour un couple. Les acheteurs qui ne paient pas d'impôt se verront remettre un chèque équivalent de la part du Trésor public. A peine cette loi votée qu'une autre est envisagée, un peu plus attractive. Le principe reste le crédit d'impôt sur cinq ans, mais celui-ci est porté à 40 % la première année et 20 % les années suivantes. Le montant des intérêts ouvrant droit à ce crédit reste cependant plafonné au même montant que dans la loi. Avec le passage à 40 % la première année, un couple sans enfant pourra déduire jusqu'à 3 000 euros et un célibataire jusqu'à 1 500 euros. Mais ce crédit d'impôt « remanié » n'est pas encore applicable. Il devrait être discuté en octobre dans le projet de la loi de Finances pour 2008. En attendant, c'est le crédit d'impôt « première mouture » qui s'applique.

La technique du lissage des prêts
Dans le but d'améliorer la capacité de financement des emprunteurs, les banques ont mis au point une technique de lissage du crédit lorsque l'emprunteur a recours à de multiples emprunts. Plutôt que de rembourser les prêts les uns après les autres ou d'avoir des remboursements qui se chevauchent et donc des mensualités élevées, cette technique permet, grâce à des logiciels sophistiqués, des mensualités uniques sur toute la durée du prêt. Principaux avantages : une mensualité unique et plus faible que celle obtenue en juxtaposant plusieurs prêts ; une possibilité d'emprunter plus dès l'instant où la charge mensuelle est minorée.

Définir sa capacité d'endettement
D'abord, dresser la liste de ses ressources régulières (salaires, revenus de placement, pension...) sans tenir compte des revenus hypothétiques comme les primes, le paiement d'heures supplémentaires. Éviter également d'intégrer les prestations familiales qui ne sont pas éternelles. Déduire ensuite toutes les dettes et les crédits qui grèvent le budget (voiture, électroménager, meubles,...). Puis lister les dépenses liées à l'achat du bien : droits de mutation, honoraires du notaire, hypothèque éventuelle, taxes diverses pour une maison neuve... Un changement de domicile entraîne inévitablement des dépenses : déménagement, assurances du nouveau logement, abonnements aux différents réseaux. Enfin, le statut de propriétaire implique, en plus de la taxe d'habitation, le paiement de l'impôt foncier qui représente une lourde charge. Sans oublier des charges d'entretien ou de réparation de votre maison, des charges de copropriété matérialisées par des appels de fonds trimestriels... En confrontant dépenses et recettes, vous pouvez établir un budget d'investissement et un budget de trésorerie. Compte tenu de tous ces paramètres, il est plus facile de calculer combien vous pouvez consacrer chaque mois au remboursement du crédit. Ce que les banquiers appellent le “taux d'effort”. L'idéal est de ne pas dépasser 25 à 30 % de ses ressources pour être sûr de pouvoir honorer les mensualités. Il faut éviter de faire trop de projection sur la progression de votre pouvoir d'achat, donnée difficilement maîtrisable et surtout, de céder à certains banquiers qui acceptent parfois de prêter au-delà des capacités de remboursement. Inutile d'avoir des fins de mois trop difficiles.

Huit conseils pour décrocher le meilleur taux

1. Se constituer une épargne, même minime.

2. Faire jouer la concurrence entre établissements.

3. Exiger des simulations.

4. Comparer à armes égales, c'est-à-dire avec un taux effectif global (TEG).

5. Ne pas céder aux taux d'appel des prêts révisables accompagnés d'un mini astérisque. Ils durent un an. Passé ce terme, la banque risque de se rattraper sur sa marge.

6. Vérifier les services "plus" des banques : crédits ciblés, garantie revente....

7. Etudier à fond le dossier pour être à même de discuter sur chaque point avec votre banquier.

8. Négocier au maximum : sur le taux mais aussi sur les frais annexes (frais de dossier, d'assurances, de garantie du prêt).

Le vrai coût d'un prêt
Pour évaluer le vrai coût d'un crédit, deux éléments sont à prendre en compte : le taux effectif global (TEG) et le montant total des intérêts. Les campagnes publicitaires des banques affichent un taux “sec”, le plus souvent attractif. Mais ce taux ne reflète pas le coût global du prêt, c'est-à-dire les frais de dossier, d'assurances, d'hypothèque ou de caution qui constituent le taux effectif global. De telle sorte qu'un taux annoncé à 4 ,10 % peut se transformer, à l'arrivée, en 5,10 % voire 5,75 %

A savoir
La loi du 13 juillet 1979 sur le crédit immobilier oblige le banquier à adresser à l'emprunteur une offre de prêt complète, par lettre recommandée avec accusé de réception. L'offre doit contenir l'identité des parties, celle des cautions, le coût total du crédit, la description des assurances ainsi qu'un tableau d'amortissement. Cette offre ne peut être signée que dix jours après sa réception : il s'agit d'un délai de réflexion accordé à l'emprunteur comme aux cautions éventuelles. Pendant ce délai, l'emprunteur a le droit de se rétracter, sans subir de préjudice. Et, jusqu'à l'acceptation de l'offre, il n'a à verser aucune somme d'argent à quel que titre que ce soit. Passé ce délai, l'emprunteur peut soit accepter l'offre, soit la refuser. Si il l'accepte, il doit la renvoyer signée à son banquier et le crédit peut alors se mettre en place. Si il la refuse, il doit signifier le refus au prêteur qui ne peut réclamer aucun frais. Toutefois, ce refus ne doit pas permettre aux candidats acquéreurs d'échapper à leurs obligations envers le vendeur ou le promoteur en refusant abusivement toute offre de prêt.


 
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