Nos dernières annonces immobilières en ligne :  Immobilier Floirac (33270) location Appartement 2 pieces Appartement - par Jean & Philippe DIEU, a proximite de : Centre ville Dans une residence recente proche quais de la Souys T2 au 5eme etage comprenant une entree avec placard, un sejour avec cuisine ouverte non equipee, 1 chambre, une salle de bains avec WC. Parking - Local velos - Balcon. Loyer 533.00 euros par mois Charges comprises dont - 50.00 euros de provision sur charges - regularisation annuelle Honoraires charge locataire: 408.70 euros TTC. Immobilier Floirac . Dans un environnement calme, cet appartement de 40,87 m² comporte 2 pièces dont 1 chambre, 1 salle de bain et 1 toilette. Il est muni d'un balcon et d'un parking. Il est situé au 5ème étage. Chauffage : individuel. Honoraires : 408.70. Immobilier Begles (33130) location Appartement 2 pieces Appartement - par Jean & Philippe DIEU, a proximite de : Centre ville Dans une petite residence proche des commodites, appartement de type T2 situe au 2eme etage comprenant une entree avec placard, un WC, un sejour avec coin cuisine equipee de plaques chauffantes, d'un evier sur placard et d'un refrigerateur, une salle de bains, une chambre avec placard. Chauffage electrique. Place de parking et cellier. Loyer 560.00 euros par mois Charges comprises dont - 51.00 euros de provision sur charges - regularisation annuelle Honoraires charge locataire: 580.19 euros TTC. Immobilier Begles . Dans un environnement calme, cet appartement de 44,63 m² comporte 2 pièces dont 1 chambre, 1 salle de bain et 1 toilette. Il est muni d'une cuisine équipée, d'une cave et d'un parking. Il est situé au 2ème étage. Chauffage : individuel électrique. Honoraires : 580.19. Immobilier Bruges (33520) location 2 pieces Appartement - par Jean & Philippe DIEU, a proximite de : Centre ville Dans une residence recente de bon standing situee a Bruges proximite Caliceo, bel appartement de type 2 au 1er etage comprenant une entree avec placard, un sejour avec cuisine ouverte amenagee, equipee d'une plaque de cuisson, une hotte aspirante, un four, un lave-vaisselle et un micro ondes, 1 chambre, une salle d'eau, WC separe. 1 garage - Local velos. 2 Terrasses de 6 et 15m². Loyer 690.00 euros par mois Charges comprises dont - 70.00 euros de provision sur charges - regularisation annuelle Honoraires charge locataire: 667.68 euros TTC. Immobilier Bruges . Dans un environnement calme, cet appartement de 51,36 m² comporte 2 pièces dont 1 chambre, 1 salle d'eau et 1 toilette. Il est muni d'une cuisine équipée, d'une terrasse et d'un garage. Il est situé au 1er étage avec ascenseur. Chauffage : individuel gaz. Honoraires : 667.68. Libre/disponible le 15/11/2017. Immobilier Bordeaux (33300) location 3 pieces Appartement - par Jean & Philippe DIEU, a proximite de : Centre ville Ginko, dans une residence recente, T3 au 4eme etage comprenant une entree, un sejour avec cuisine ouverte amenagee, equipee d'une plaque de cuisson et une hotte aspirante, un degagement avec placard, 2 chambres, une salle de bains, un WC. Balcon 22m² - 1 Parking sous-sol - Local velos - Chauffage inclus dans les charges. Loyer 850.00 euros par mois Charges comprises dont - 130.00 euros de provision sur charges - regularisation annuelle Honoraires charge locataire: 715.11 euros TTC. Immobilier Bordeaux . Cet appartement de 65,01 m² comprend 3 pièces dont 2 chambres, 1 salle de bain et 1 toilette. Il est doté d'une cuisine équipée, d'un balcon et d'un parking. Il est situé au 4ème étage avec ascenseur. Chauffage : central radiateur. Honoraires : 715.11. Immobilier Bordeaux (33200) location 5 pieces Appartement - par Jean & Philippe DIEU, a proximite de : Centre ville Dans une residence recente a Cauderan T5 duplex au 2eme etage comprenant une entree avec placard, un sejour avec cuisine ouverte non equipee, deux chambres, une salle de bains, un WC. A l'etage: un bureau, une chambre, une salle d'eau avec WC.Balcon - Terrasse de 32m² - 1 parking sous-sol. Loyer 1010.00 euros par mois Charges comprises dont - 190.00 euros de provision sur charges - regularisation annuelle Honoraires charge locataire: 862.00 euros TTC. Immobilier Bordeaux . Dans un environnement calme, cet appartement (duplex) récent de 86,2 m², construit en 2014, dans un immeuble de 2 étages compte 5 pièces dont 3 chambres, 1 salle de bain, 1 salle d'eau et 2 toilettes. Il possède 2 balcons, une terrasse et un parking. Il est situé au 2ème étage avec ascenseur. Chauffage : individuel gaz radiateur. Honoraires : 862. Immobilier St Sulpice et Cameyrac (33450) location Local commercial Local commercial - par Jean & Philippe DIEU, a proximite de : Centre ville A louer local commercial avec vitrine sur axe passant situe sur la commune de Saint Sulpice et Cameyrac et a la limite de Beychac et Caillau - Acces rapide a la route nationale 89.Local comprenant une grande piece de 85m² avec vitrine sur rue, trois pieces, deux bureaux et trois WC.Parking - veranda.Espaces verts d'environ 650m². Immobilier St Sulpice et Cameyrac . Immobilier Merignac (33700) location Maison 5 pieces et plus Maison / Villa - par Jean & Philippe DIEU, a proximite de : Centre ville Merignac Bourran, Maison a etage comprenant au rez-de-chaussee: une entree, un sejour, une chambre, une cuisine separee non equipee, un WC, un rangement. A l'etage: 3 chambres, une salle de bains avec WC, un dressing et rangements.Jardin clos - un garage. Loyer 1158.00 euros par mois Honoraires charge locataire: 1114.85 euros TTC. Immobilier Merignac . Dans un environnement calme, cette maison / villa de 101,35 m², avec un terrain de 200 m² comporte 5 pièces dont 4 chambres, 1 salle de bain et 2 toilettes. Elle est munie d'une cuisine séparée, d'un garage et d'un parking. Chauffage : individuel radiateur. Honoraires : 1114.85.
immobilier Bordeaux
immobilier Bordeaux
 
L'impôt de solidarité sur la fortune agace bien souvent ceux qui doivent s'en acquitter. Certaines stratégies patrimoniales permettent d'y échapper ou de l'atténuer. A méditer.

Dans l'impôt de solidarité sur la fortune, ISF, il n'y a pas que la pierre. Valeurs mobilières, liquidités, certains meubles, rente viagère pour le crédirentier, prime de contrat d'assurance-vie dans certains cas... Autant de biens à déclarer. Sauf que ces derniers temps, la pierre, immeuble ou terrain, s'est tellement envolée que ceux qui ont reçu un petit lopin de leurs grands-parents ou ont acheté voici 15 ans un appartement à Paris ou dans une grande métropole ou une résidence secondaire dans le Luberon ou dans le Pays Basque... se voient assujettis à cet impôt. Sans rien avoir demandé comme cet agriculteur de l'île de Ré qui a travaillé, lui et sa famille, sur ces terres parfois ingrates et qui se retrouve, compte tenu de la folie des prix dans l'île, à payer l'ISF. Un cas qui ne se cantonne pas à ce fait divers mais significatif et qui peut affecter des détenteurs d'un patrimoine transmis mais aussi ceux d'un patrimoine acquis très récemment. Et si l'on s'en tient à l'immobilier neuf acquis dans Paris, le seuil des 760 000 euros est vite atteint, même après l'abattement de 20% , sachant le prix du m² neuf dans la capitale oscille entre 3 900 et 8 000 euros. Dans le premier cas, c'est un appartement dépassant les 195 m² qui va tomber sous le coup de l'ISF, dans le second, c'est seulement 95 m² qui peut induire l'impôt. Mais bien sûr, les exemples peuvent se multiplier avec un pied à terre à Paris et une résidence secondaire dans le Var ou les Alpes Maritimes, un appartement à Lille et une villa au Touquet, un appartement à Nantes et une villa à La Baule, Pornichet, un appartement à Lyon et un autre à Val d'Isère. Et les combinaisons peuvent se décliner bien au-delà, compilant divers biens acquis au gré des économies des ancêtres... qui étaient bien loin d'imaginer que la pierre qu'ils avaient d'abord considéré comme un toit pour eux et qu'ils pourraient ensuite léguer à leurs enfants et petits-enfants, pourrait se voir assujettie à un impôt dont l'objet est d'organiser la solidarité des classes les plus riches pour financer la politique sociale de l'Etat. Sans compter qu'il suffit d'un bel appartement en province, de quelques comptes et plans épargne-logement, d'une rente viagère pour être taxable. A l'inverse, des tableaux ou esquisses d'un grand peintre ou un bel immeuble consacré à votre outil de travail permettent d'échapper à cet impôt. Reste qu'en une dizaine d'années, le nombre de contribuables redevable de l'ISF a été multiplié par 2,2 pour se chiffrer en 2 006 à 394 000.

A savoir
Le règlement de l'ISF doit être joint à la déclaration 2 725 et doit être payé, au plus tard le 15 juin 2 007. Le cas échéant, des pénalités de retard sont appliquées

L'ISF, pour qui ?

Cet impôt est redevable  par toute personne dont le patrimoine taxable est d'une valeur nette   égale ou supérieure à 760 000 euros au Ier janvier 2 007, que le contribuable soit domicilié en France ou à l'étranger. Ce patrimoine déclaré correspond à celui du foyer fiscal existant au Ier janvier 2 007. Ce foyer fiscal est différent de celui retenu pour l'impôt sur le revenu. Ce qui ne simplifie pas le calcul.
En effet, si vous vivez ni marié, ni pacsé mais en concubinage, l'ISF est commun, contrairement à ce qui se passe en matière d'impôt sur le revenu, chacun devant les déclarer séparément. Si vous êtes marié mais en voie de séparation, chaque époux est soumis à l'ISF et sur celui des enfants mineurs dont il a l'administration légale des biens dans les deux situations suivantes : époux mariés sous le régime de la séparation des biens et ne vivant pas sous le même toit ou époux en instance de séparation de corps ou de divorce et autorisés à avoir des résidences séparés.
Concernant les enfants majeurs, à charge pour l'imposition sur le revenu, ils sortent du foyer fiscal au sens de l'ISF. Et les biens leur appartenant ne rentrent donc pas dans la déclaration ISF. En revanche, si eux se sont vus dotés d'un patrimoine équivalent ou dépassant les 760 000 euros, ils doivent effectuer leur propre déclaration.

L'ISF, sur quoi ?

Tous les biens n'entrent heureusement pas dans l'assiette de cet impôt. Sans pour autant qu'il y ait une raison logique aux biens, entrés ou non, dans celle-ci. Par ailleurs, les biens pris en comptent bénéficient parfois d'un abattement.

Les biens pris en compte

L'habitation principale. Elle bénéficie d'un abattement de 20% lorsqu'elle est occupée par son propriétaire au Ier janvier. Si imposition commune il y a, un seul logement jouit de cet abattement. Il est également accordé lorsque l'immeuble est grevé d'un droit temporaire au logement du conjoint survivant.

Les autres biens immobiliers. Ils doivent être déclarés selon leur valeur vénale qui tient compte, notamment, de situations particulières pouvant amener à une certaine décote. A titre d'exemple, des biens détenus en SCI ou en indivision étant plus longs à vendre une décote est admise par le fisc. A partir de 10% selon les contraintes.

Les valeurs mobilières. Les valeurs mobilières cotées sont évaluées selon le dernier cours connu avant le Ier janvier ou selon la moyenne des 30 derniers cours précédents cette date. Les non-cotées font l'objet d'une estimation détaillée en fonction de la valeur des parts déterminée par des professionnels que sont les experts-comptables ou les commissaires aux comptes. Pas d'abattement ni de décote possible.

Les liquidités. Il s'agit des montants figurant sur l'ensemble des comptes arrêtés au Ier janvier : compte courant, comptes épargne, livrets, plan... dès l'instant où le solde est positif. S'il y a découvert, la somme vient dans la colonne du passif et des dettes.

L'assurance-vie. Tout dépend, en fait, si le contrat a une valeur de rachat ou non pendant la phase d'épargne. S'il a cette valeur, et quelle que soit la date de signature et de l'âge de l'assuré, il faut la déclarer au 1er janvier de la date d'imposition, sachant que cette valeur figure sur les quittances de primes annuelles. Si il n'y a pas valeur de rachat, seules vont être comprises les primes versées après 70 ans pour les contrats souscrits à compter du 20 novembre 1991. A savoir qu'à l'échéance du contrat, la valeur est à déclarer dans le patrimoine du bénéficiaire.

Rentes viagères. Le capital représentatif d'une rente constituée entre particuliers ou auprès d'un organisme institutionnel est soumis à l'ISF chez le crédirentier (receveur de la rente). Et, à contrario, le débirentier, qui verse la rente, peut la déduire de son actif.

Meubles meublants. Ces meubles sont évalués selon une estimation contenue dans un inventaire simplifié limité aux meubles meublants taxables qui peut être réalisée soit par un notaire ou par le contribuable lui-même et valable trois ans. L'autre méthode existante est le forfait de 5%, prévu en cas de succession d'ailleurs et pas forcément au contribuable.

Les biens qui échappent

Les objets d'art, d'antiquité et de collection tels tapis, tapisseries, tableaux, peintures et dessins, gravures, estampes, statues et sculptures, timbres ; les objets de collections ayant plus de cent ans d'âge (meubles, bijoux, livres, instruments de musique, textiles) mais aussi les voitures de collections, les objets numismatiques.


Droits de propriété littéraire et artistique.Droits des auteurs mais aussi ceux des artistes qui les interprètent, les producteurs de CD et de vidéo.


Droits de propriété industrielle.Il s'agit de droits relatifs aux brevets, aux marques, dessins et modèles


Biens professionnels. Il s'agit des biens nécessaires à l'exercice, par leur propriétaire, d'une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
Les biens exonérés partiellement

Parts de groupement forestier et foncier agricole. Les parts de groupements forestiers sont exonérées pour les trois quarts de leur valeur sous réserve qu'il y ait un engagement d'exploitation pendant 30 ans et qu'elles soient détenues pendant deux ans.  Les parts de GFA (groupement foncier agricole) sont également exonérées des trois quarts de leur valeur dès lors que celle-ci n'excède pas 76 000 euros ou la moitié pour la fraction de valeur qui est supérieure.


Titres détenus par les salariés ou les mandataires sociaux. Ils sont exonérés pour les trois quarts de leur valeur lorsqu'il s'agit de titres de l'entreprise dans laquelle ils exercent leur activité.
Titres « pacte Jacob-Dutreil » lorsque l'engagement porte sur une durée minimale de six ans.

Les dettes déductibles

Votre patrimoine peut être diminué de certaines dettes, non professionnelles, à votre charge au 1er janvier 2 007 et non encore payées. A ce titre sont déductibles des dettes personnelles comme les emprunts, les découverts bancaires, les comptes débiteurs, les dettes familiales, les dettes envers les prestataires de services ou entrepreneurs de travaux. Mais aussi les dettes vis-à-vis du fisc : par rapport à l'impôt sur le revenu, aux contributions sociales sur les revenus 2 006(CSG, CRDS prélèvement social, contribution additionnelle),aux taxes d'habitation et foncières, à la redevance audiovisuelle adossée à la taxe d'habitation, à l'ISF théorique à régler cette année. Ce dernier nécessitant toutefois plusieurs séries de calculs pas toujours évidentes à accomplir. Toutefois, selon Bercy, les dettes contractées pour acquérir des biens exonérées d'ISF s'imputent, par propriété, sur la valeur de ces biens. Si après imputation, il subsiste des dettes, vous pouvez les déduire. Quant aux dettes relatives à des biens partiellement exonérées, elles sont déductibles dans la même proportion : à titre d'exemple, les dettes d'un bien imposé à hauteur du quart de sa valeur ne sont déductibles qu'à hauteur du quart également. La possibilité de ces déductions s'inscrit dans l'annexe 4 de la déclaration. Et il ne faut jamais oublier d'y joindre tous les justificatifs qui sont en votre possession. Même les fiscaux, que par principe, Bercy détient.


 

Barème 2007*
Fraction de valeur nette taxable du patrimoine Taux
N'excédant pas à 760 000 € 0%
Comprise entre 760 000 € et 1 200 000 € 0,55 %
Comprise entre 1 200 000 € et 2 420 000 € 0,75 %
Comprise entre 2 420 000 € et 3 800 000 € 1%
Comprise entre 3 800 000 € et 7 270 000 € 1,30 %
Comprise entre 7 270 000 € et 15 810 000 € 1,65%
Supérieure à 15 810 000 € 1,8%

(article 885 U du Code général des impôts)

*Chaque enfant mineur donne droit à une réduction de 150 euros

A savoir
Selon que vous êtes domicilié en France ou à l'étranger, le patrimoine taxable est différent. Si vous êtes domicilié en France, il comprend l'ensemble des biens situés en France ou à l'étranger. Si vous êtes domicilié à l'étranger, seuls les biens situés en France et sous réserve de l'application des conventions internationales, sont imposés à l'ISF. Ce qui explique que certains français s'expatrient en Belgique ou en Suisse par exemple pour y habiter principalement.

Les erreurs à ne pas commettre

Face à cet impôt qu'ils jugent discriminatoire, certains contribuables sont prêts à user de quelques subterfuges. Le premier est de ne pas faire, volontairement, une déclaration à l'ISF. Un « oubli » qui peut coûter cher sachant que l'administration fiscale dispose d'un délai de reprise de 10 ans. Sans compter que le contribuable sera assujetti à une pénalité de 10% pour souscription déclarative de déclaration, et sans oublier les intérêts de retard de 0,40% par mois. Il ne faut jamais occulter que l'œil du fisc veille sur tout contribuable. Et en particulier, lors de la vente d'un bien, d'une donation ou d'une succession. Dans ce dernier cas, désagréable surprise pour les héritiers qui peuvent se voir redevables jusqu'à 10 ans d'arriérés d'ISF, pouvant, de surcroît se conjuguer avec des droits de succession. L'autre « ruse » est parfois de « sous-évaluer » un bien. Dans ce cas, le délai de reprise de l'administration fiscale n'est que de trois ans et la marge d'erreur tolérée est de 10%. Toutefois, Bercy n'est pas dupe. Et à partir d'un certain montant et d'une différence trop importante, risque de mettre le nez dans tous vos comptes.

Bien immobilier : comment l'évaluer ?

Vous avez acheté un bien neuf, principal ou secondaire, voici quelques années ou il y a peu de temps. Qu'importe ! les prix ont tellement augmenté que vous pouvez vous retrouver, sans forcément le savoir, sous le coup de l'ISF. Pour ne pas risquer une amende, vous avez le choix entre deux méthodes d'évaluation : par comparaison, celle retenue le plus souvent par le fisc et reposant sur la recherche des ventes de biens de même nature, dans un même secteur géographique et à une date aussi proche que possible du fait générateur de l'impôt ; mais aussi celle de l'évaluation par le revenu qui consiste à déterminer la valeur d'un bien  en appliquant au revenu qu'il procure à son propriétaire, un coefficient de capitalisation. Ce qui ne peut jouer que pour des biens occupés.

A savoir
A savoir. Les valeurs mobilières cotées en Bourse, les contrats d'assurance vie ou les comptes d'épargne obéissent à des règles légales définies d'évaluation et sur lesquelles il ne peut pas y avoir de malentendus.

A savoir
Seul le centre des impôts du lieu où se situe le bien est compétent pour effectuer un redressement fiscal sur les valeurs déclarées. Ainsi, le centre des impôts de Versailles ne pourra effectuer un redressement sur des biens implantés à Biarritz

Payer moins d'ISF ne relève pas de généralités. Tout dépend de la constitution du patrimoine du contribuable mais également de ses objectifs patrimoniaux qu'il s'agisse d'augmenter ses revenus, de protéger son conjoint, de transmettre les biens à un enfant... Seul un gérant de patrimoine peut faire un bilan et vous conseiller. Voici deux exemples analysés par le groupe Thésaurus, conseil en stratégie patrimoniale.

Objectif : transmettre son patrimoine à une enfant tout en protégeant le conjoint survivant

M et Mme X sont mariés sous le régime de la communauté. Ils ont 60 ans, sont retraités et ont un enfant. Mme n'a jamais travaillé.
M. perçoit depuis l'an dernier une pension de retraite de 45 000€ par an. Par ailleurs, le couple dispose de 20 000€ de revenus fonciers.
Le patrimoine, de 3 200 000€ est réparti pour1/3 en valeurs financières (valeurs mobilières, assurances vie) et pour 2/3 en immobilier
Le patrimoine net soumis à l'ISF est de 3 093.167€
Le montant de l'ISF est de 18 262 € par an
   
 Solutions proposées
-faire une donation au profit du fils en pleine propriété. Ce qui génère  une économie en droit de succession (66 000€) et une économie ISF de 3 750€ par an.
-modifier le régime patrimonial afin de permettre au conjoint de se voir attribuer en pleine propriété ou en usufruit les biens de façon à annuler tout droit de succession.
-souscription une assurance décès-vie entière

Objectif:développer son patrimoine en prévision de la retraite

 M et Mme Y ont 45 ans, sont mariés sous le régime de la communauté, sont salariés et n'ont pas d'enfants.
 Les revenus du couple sont de 80 000€ en salaires et 6 000 en revenus fonciers
 Le patrimoine est de 1 150 000€
 Le patrimoine net à l'ISF est de 1.005.065€
 Le montant de l'ISF est de 1 348€ par an


 Solutions proposées
-arbitrer le portefeuille titres au profit d'un contrat de capitalisation qui échappe à l'assiette de l'ISF.
-réorganiser juridiquement le patrimoine immobilier en créant une SCI
-acquérir des parts de SCPI en nue propriété


Elisabeth Lelogeais


 
Notre portefeuille immobilier vous permet de consulter des annonces immobilières à Cadaujac, Eysines, Bordeaux, Bègles, ...